Los precios de la vivienda aumentarán: lo que sucede con el mercado principal en la guerra, una evaluación de "intergal-bud"
Intergal-Bud Company, uno de los líderes del nuevo mercado inmobiliario, actualmente está construyendo cuarenta viviendas y, a pesar de todos los riesgos militares, la compañía continúa poniendo en funcionamiento sus complejos residenciales a tiempo. Hablamos sobre las principales tendencias en el mercado inmobiliario residencial, los precios y la elección del consumidor con Anisimova, el jefe de la inversión y el análisis de Intergal-Bud.
Anna, como la compañía "intergal-bud" sobrevivió el primer año y medio de la guerra, que se construyó durante este tiempo y cómo fue la construcción de los objetos de la compañía. Reanudamos la construcción en mayo de 2022. El trabajo comenzó con el hecho de que realizamos una auditoría de todos nuestros objetos. Era necesario comprender en qué etapa de construcción nuestros objetos y cuánto tiempo y dinero necesitaban para terminarlos.
Después de la auditoría, que duró dos meses, en julio comenzamos trabajos de construcción activos, reanudamos la actividad en nuestros sitios. En ese momento, reanudamos la construcción de 13 casas. Es decir, en septiembre pasado, la compañía reanudó la construcción de 13, de las cuales 7 casas estaban en funcionamiento, y ahora la compañía está construyendo activamente 18 casas. La siguiente etapa de recuperación de trabajo llegó en la primavera de este año.
La compañía reanudó la construcción de siete casas más. Actualmente, tenemos 24 casas que se están construyendo, pero planeamos restaurar el trabajo en estas instalaciones este otoño. No se trata solo de casas en una etapa de preparación del 20-25%, sino también sobre objetos del pozo. Entre los principales logros para estos años y medio: la compañía logró alcanzar los volúmenes de construcción de antes de la guerra y restaurar el personal.
¿Qué complejos se encargaron el año pasado y qué este año? En 2022, recibimos un certificado y ponemos en funcionamiento la sección y colas de complejos como "Nivki-Park", "Lake Grove", "Syretsky Gardens", "Quarter académico", "Semitsvit Kiev", así como Grand Boulevard Hotel conceptual. Ya este año, "Intergal-Bud" encargó el cuarto giro de la LCD "Teremki" y la primera casa del complejo Sky Avenue.
Durante los próximos 6-12 meses, ¿cuáles son los planes de la empresa? Tenemos planes de escala bastante grandes e intención de adherirnos a los planes de construcción actuales. Entre ellos este año: la puesta en marcha de la casa "Nivka Park", la casa "Jardines de Syretsky", dos secciones del edificio LCD "Prix 8", LC "City Hub". 1, edificio LC "Holosiivsky". 1, LCD "Park Lakes" 1 y 2 secciones.
Y el próximo año, en el primer o segundo trimestre, entregamos dos casas del LCD "Nivka Park" y el complejo residencial Holosiivskyi. Esperamos que todos los planes se implementen a tiempo. No veo obstáculos para esto. En los próximos 6-12 meses, pondremos en funcionamiento seis casas más con un área total de aproximadamente 200 mil metros cuadrados y restauraremos la construcción de objetos de aproximadamente 218 mil metros cuadrados.
También comenzaremos nuevas construcciones, se trata de dos nuevos proyectos en LVIV y varios más en la región de la capital. En su opinión, ¿el área de la vivienda se siente a principios de la caída de 2023? Recientemente estuve en una reunión de la Confederación de Constructores de Ucrania, donde estaban presentes representantes de empresas de construcción de todo Ucrania.
Hubo una oportunidad para comunicarse con colegas y escuchar de ellos declaraciones seguras sobre la continuación de los proyectos, sobre los planes para nuevas construcciones. Es decir, de cualquier representante de la compañía, no escuchó que no había dinero ni ningún sentimiento depresivo. Todos son positivos y tienen estados de ánimo optimistas. Vemos que la esfera se restaura y se siente normal, hay confianza en mañana.
Algunos desarrolladores están introduciendo construcciones completamente nuevas, nuevos sitios, y esta es una buena señal. Por favor, dígame si la compañía sintió dificultades debido a la reducción del volumen de transacciones en el mercado primario, que se registró, por ejemplo, el año pasado. Las ventas son, por supuesto, muy importantes. Pero Intergal-Bud Company siempre financia el cronograma de los trabajos de construcción, a pesar del curso de las ventas.
Es decir, financiamos los trabajos de construcción de nuestras propias reservas. E incluso si las ventas no cumplen con nuestras expectativas, no afecta el curso de la construcción. Tampoco estamos vinculados a ningún programa de crédito o hipoteca bancaria. Tenemos un horario de trabajo, y al comienzo de la construcción y se aprueban el horario de financiación.
En consecuencia, si no hay ingresos por ventas, todavía tenemos el dinero para financiar el trabajo en el objeto por nuestra cuenta. No vamos al proyecto a menos que tenga confianza en que podamos construirlo al 100% a nuestro propio costo. E incluso con respecto a los objetos, como Intergal City y Lukyanovsky Cascade, los terminaremos para nuestros propios recursos financieros sin depender a la venta. Y aún más, no contaremos con programas preferenciales de "Ukrfinzhitla".
Si hemos comenzado la construcción, lo terminaremos de todos modos. ¿Cooperas con los bancos en términos de préstamos a la empresa? Los bancos atribuyen acuerdos hipotecarios para el consumidor final. En la estructura de ventas, la participación de los acuerdos hipotecarios es solo del 10-12%. Pero entendemos la importancia de los préstamos hipotecarios para apoyar a la industria y la formación de la demanda de solventes.
Entonces, junto con los bancos socios, hemos desarrollado programas hipotecarios para apoyar a los compradores. Por ejemplo, tenemos un programa Globe Bank. Los planes también tienen otras colaboraciones. Sin embargo, todavía no estamos listos para anunciarlos.
Continuamos trabajando en esta dirección, sabiendo que una gran migración en el país, a menudo no tiene el 100% del dinero para comprar un apartamento y, por lo tanto, es importante apoyar al consumidor precisamente debido a una hipoteca más accesible. En cuanto a los préstamos de la empresa en sí, no tomamos préstamos para reabastecer el capital de trabajo.
¿Podrían los préstamos de las instituciones financieras ayudar a los desarrolladores que carecen de fondos? Más bien, la pregunta para el Banco Nacional y sus políticas, porque, para financiar la construcción de viviendas o la financiación del proyecto, los bancos deben formar doble reservas. Por lo tanto, las instituciones financieras no son particularmente activas en los préstamos a la construcción de bienes raíces, ya que significa para ellos la formación de reservas adicionales.
Este es un problema que debe resolver. Después de todo, es necesario construir y construir no solo en Kiev o Lviv, sino también en otras regiones, en Poltava, Sumy, en la región de Cherkasy. Y hay desarrolladores, varias compañías regionales que son realmente importantes para préstamos para reponer el capital de trabajo. Creo que para la restauración de los objetos destruidos de los centros de negocios, los préstamos de los centros comerciales es esencial.
El financiamiento del proyecto es una buena solución para restaurar la infraestructura. Muchas compañías ahora están encontrando fondos para restaurar objetos destruidos, por lo que los préstamos son muy importantes para desarrollar. ¿Qué está sucediendo ahora con los precios de los bienes raíces residenciales en la capital? Vemos que los precios aumentan en el mercado primario y secundario. ¿Cuál es la situación en el mercado primario? Los objetos construidos casi han terminado.
En consecuencia, el precio que los desarrolladores podrían mantener en el nivel de antes de la guerra ya no es relevante porque ya tenemos un costo diferente de construcción. Y ha aumentado en un 40%en los últimos años y medio. En consecuencia, los precios aumentarán, porque el desarrollador debe cubrir el costo. Pero los desarrolladores no aumentan los precios en un 40%, porque entienden el nivel de poder adquisitivo, sino que comienzan a aumentar en un 5%o un 10%.
Sin embargo, esto es inevitable, durante dos años los precios en UAH por metro cuadrado de un nuevo apartamento aumentarán en un 40%. El costo de los materiales y salarios de la construcción se ve afectado por el costo. Los salarios han aumentado significativamente durante el último año. Esto es natural, hay escasez de personal en el mercado. Esto está en parte relacionado con los procesos de movilización: los hombres protegen a nuestro país.
Es decir, la gente está literalmente desaparecida. Y los contratistas generales compiten por los trabajadores con el nivel de pago. En cuanto al precio de los materiales de construcción, también aumentó significativamente. Concreto, bloque de gas, bloque de cerámica: todo este costo. En particular, varias industrias en el país fueron detenidas a través de hostilidades o golpes, lo que creó algunas dificultades y también afectó los precios.
Por lo tanto, durante dos años el costo de un medidor cuadrado aumentará con precisión en un 40% en moneda nacional. Actualmente, ¿cómo estima la demanda en el mercado inmobiliario y hay en la demanda especulativa del mercado? Hemos notado la restauración de la demanda especulativa desde finales de mayo. Los departamentos de ventas fueron inversores que compran bienes raíces para un mayor alquiler o reventa. Ahora eligen objetos de desarrolladores con reputación.
Esto es bueno para el mercado, porque muestra que la demanda de inversión está regresando. Y esto estimula la demanda en el mercado inmobiliario, incluidos aquellos inversores que previamente han reorientado a Polonia y otros países. Y ahora han regresado a Ucrania. También vemos la restauración de la demanda de apartamentos en diferentes etapas de construcción, pero, por supuesto, la etapa del pozo no es, sino el nivel de preparación del objeto del 30% o más.
¿Cuáles son sus pronósticos actuales para más trabajo en el mercado, dinámica de precios, tendencias de demanda, posibles desafíos para la industria? Los precios aumentarán, para fin de año en un 10-15%, se trata del valor de Hryvnia. En cuanto a las tendencias, son así. Los compradores están interesados en la reparación del desarrollador.
Antes de la guerra, las personas ordenaban prosets de diseño, planifican reparaciones exclusivas, ahora reparaciones prioritarias del desarrollador y tan pronto como posible asentamiento en un nuevo apartamento. Esto se debe al movimiento interno de la población. Nosotros, por nuestra parte, ofrecemos tales soluciones. Hay tres tipos de reparaciones para elegir entre los compradores: minimalismo, clásicos y estilo escandinavo.
La segunda tendencia: las concluses inteligentes se han considerado previamente bajo inversión, y alojamientos de dos y tres habitaciones, porque planean alquilarlas a las familias. Estos son apartamentos con un área de 60-90 metros. La demanda de tales objetos ha crecido mucho, incluso porque las personas se compran por sí mismas. Para muchos, comprar un apartamento es una compra de vida. Por lo tanto, en su mayor parte del espacio, donde puede vivir cómodamente con los niños.
Otra tendencia es la presencia de un refugio de alta calidad, que se considera estacionamiento subterráneo. Los compradores preguntan al respecto constantemente si hay estacionamiento, que se puede usar para refugio. Para hacer esto, debe estar equipado con ventilación y baños. También entre las tendencias se encuentran la seguridad del complejo, su protección, video vigilancia.
Por supuesto, la calefacción autónoma, el suministro de electricidad también se centra en la atención de los compradores de nuevas viviendas. Con respecto a los desafíos para la industria, algunos desarrolladores pueden tener dificultades para financiar la construcción. También existe un riesgo de moras este otoño e invierno, como lo fue la temporada pasada.
Y para los desarrolladores, esto también puede ser un desafío, porque las roturas de electricidad afectan el curso de la construcción. Los cambios en el trabajo de las instituciones que emiten permisos para la puesta en marcha también pueden ser una decisión significativa. El factor burocrático afecta la velocidad de entrega de objetos. Esperamos que todo esté bien, porque los permisos electrónicos se han introducido antes, funcionan y esperamos que todo continúe funcionando.