"La construcción no se detuvo". Cómo mantener el mercado inmobiliario durante la guerra: entrevista con Avalon Developer
Como empresa, durante la guerra, hizo promesas a 810 familias y dio las llaves de los apartamentos, así como las nuevas realidades que el mercado inmobiliario tendrá que enfrentar, dijo Yaroslav Wozniak, director del departamento de Avalon. Después de la invasión de Rusia de Ucrania, los desarrolladores detuvieron su trabajo.
¿Cuál es la reacción de Avalon? En los primeros días después del comienzo de la guerra, nadie entendió lo que estaba sucediendo ahora y lo que estaba esperando después. Como todos nos vimos obligados a suspender el trabajo en todos los sitios de construcción y oficinas de la empresa. Los residentes de casas ubicadas cerca de nuestra oficina o sitios de construcción nos han pedido que apaguemos la iluminación de nuestras instalaciones por razones de seguridad.
Por supuesto, estuvimos de acuerdo. Nuestros clientes son nuestros inversores, por lo que en primer lugar era necesario garantizar un proceso ininterrumpido de comunicación, sin olvidar la seguridad de los empleados. Fue muy difícil combinar estas dos tareas. Hemos establecido centros de contacto para el trabajo en línea que permitió a los empleados trabajar desde cualquier parte del mundo.
La comunicación con los clientes es muy importante para nosotros, porque a los clientes les ha preocupado que con la construcción, cómo cumplir con los contratos con retraso en el pago cuando se restaurará el trabajo de las oficinas, etc. Hubo muchas preguntas. Para la mayoría de las preguntas típicas, hemos preparado respuestas junto con otros departamentos de la empresa.
Colocaron esta lista de verificación en nuestro sitio, también hicieron un boletín con referencia a las respuestas de los clientes. La siguiente tarea fue restaurar la operación de los centros de ventas. Los clientes realmente querían poder hablar con fuera de línea. Esto también planteó preguntas adicionales sobre cómo proteger a los visitantes a los centros de ventas y a los empleados de la compañía. Desafortunadamente, la ansiedad del aire sigue siendo sólida.
También chocamos con un concepto como "optimización", ya que las ventas de bienes raíces han caído significativamente y necesitábamos menos empleados. El propósito era que todos los procesos funcionan como antes, y los clientes no sentían ningún cambio en el servicio. Durante el período de agresión militar, pudimos realizar una gran cantidad de trabajo y transferir los apartamentos a sus dueños, es decir, tuvimos éxito.
¿Cuándo avalon restauró el trabajo de construcción? De hecho, los procesos de construcción no se detuvieron. Además del trabajo de construcción, siempre hay un proceso de papel y una conciliación. Por lo tanto, parte del proceso cerrado al mercado no se detuvo en absoluto. Todo fue analizado: contratos abiertos, logística, desafortunadamente, incluso cosas como almacenes destruidos y capacidad de producción de nuestras contrapartes.
Estábamos interesados en si nuestros contratistas generales tenían suficientes empleados, ya que algunos hombres con experiencia militar se movilizaron. Algunos de nuestros colegas también se unieron a las filas de las fuerzas armadas de Ucrania, y los apoyamos. Las realidades nos llevaron a nuestro camino, tratamos de ajustar y establecer el trabajo de la empresa en todas las condiciones.
En la primera etapa, se restauró el trabajo, donde el grado de preparación estaba muy cerca de la finalización. Lo consideramos nuestro gran mérito. Este cambio de enfoque y concentración en proyectos individuales permiten transferir a los clientes alrededor de 800 apartamentos en junio. Es más de 42 mil metros cuadrados de vivienda. Lo consideramos un gran logro de Avalon.
En la segunda etapa, se restauró la construcción de objetos que planeamos poner en funcionamiento en 2023, su grado de preparación el 24 de febrero fue de aproximadamente el 50%. Entendemos toda la responsabilidad de nuestros clientes y es muy importante que entienda todo el mercado. La tercera etapa será toda construcción nueva. Todavía no están construidos, pero ya se han iniciado procesos en papel. Hablemos de ellos en el futuro cercano. ¿Están ahora los apartamentos a la venta? Asi que.
Sin embargo, no existe un mercado inmobiliario primario en LVIV. Muchos jugadores se comportan inerte y situacionalmente. Esto tiene un impacto negativo en las tendencias, las tendencias y el concepto de precio justo. Por lo tanto, es muy difícil llamar al mercado inmobiliario principal. Muchas compañías han elegido una forma muy frágil, vendiendo medidores cuadrados con grandes descuentos, a veces incluso a precios por debajo del costo.
Está claro por qué lo están haciendo ahora es una gran falta de capital de trabajo. Pero no está claro qué terminará para sus clientes y para ellos. Lo más importante es qué impacto tendrá en el mercado. ¿En qué medida cayeron las ventas en comparación con el período de antes de la guerra? A veces. Pero es normal, lo aterrador que no sonaría. Y todos se adaptan a eso. Debe entenderse que el buque insignia es ahora el mercado inmobiliario secundario. Sí, todo ha cambiado.
En el período anterior a la guerra, todo se construyó sobre la base del mercado de inversiones en nuevas viviendas. Era el segmento más grande. Los desarrolladores establecieron el concepto de precio justo y el mercado secundario lo recogió rápidamente con sus ajustes. ¿Cuál es el problema de que el buque insignia se convierte en un mercado secundario? Es su sesgo y emocionalidad, especialmente durante un período como ahora.
El cliente en los precios está influenciado por muchos factores emocionales, uno de los cuales es el deseo de vender y abandonar rápidamente el país. Aquí es muy importante elegir un corredor "correcto". Desafortunadamente, algunos agentes inmobiliarios están tratando de asustar al vendedor de bienes raíces para interpretar eventos y el posible desarrollo de hostilidades. Esto es necesario para que el vendedor reduzca nuevamente el precio.
Por lo tanto, siempre pedimos a nuestros clientes que estudien el mercado y analicen todo lo que está sucediendo ahora con los precios. ¿Ya ha elevado los precios? Sí, los precios han aumentado. Pero este no es una elevación clásica durante la guerra. Es la reacción de una empresa al cambio en la moneda. De hecho, los precios aumentaron en la moneda nacional. En dólares, casi no cambiaron. ¿Cuánto aumentaron los precios en la UAH? Del 25% al 40%.
Pero de nuevo, no es un capricho de las empresas, sino una reacción a las nuevas realidades. Los desarrolladores son uno de los primeros en sentir fluctuaciones, porque están en el centro de una gran industria que responde a todos los eventos al instante. Antes de la guerra, los pagos eran muy populares.
¿Cómo funciona esta herramienta ahora? Y qué sucede con los contratos existentes, ¿cómo responden los clientes a los pagos regulares? El servicio de los tratados existentes fue uno de los temas más apremiantes y relevantes en los primeros días de la guerra. Todos esperaban la decisión de la Cámara de Comercio e Industria con respecto al reconocimiento del hecho de la fuerza mayor. En ese momento, nuestros abogados trabajaron más activamente.
Su tarea era dar la explicación más efectiva de los clientes sobre la base de todas las decisiones oficiales del estado. Ahora nos comunicamos con todos los clientes. En todos los contratos entendemos lo que está sucediendo. ¿Todos pagan? No. Pero el 96% de los contratos de pago continúan. En cuanto a esos 4%, estamos en contacto con los clientes. Tienen razones objetivas por las que los pagos no pasan a tiempo.
Nuestro objetivo final es satisfacer al cliente, por lo que estamos buscando formas de resolver el problema. Muchos de ellos salieron de la región, el estado. Alguien perdió su trabajo, movilizó a alguien. En este sentido, siempre pedimos a los clientes que nos informen sobre cualquier problema para pensar juntos cómo resolverlos. Las entregas están interesadas en muchas. Especialmente aquellos que quieren invertir en viviendas.
Aquí hay varios factores: los clientes no están listos para dar a los desarrolladores todos sus ahorros, el tipo de cambio fluctúa, las noticias del frente están cambiando. Siempre tuvimos buenas condiciones de entrega. No los cancelamos con el comienzo de la guerra. ¿Están los clientes listos para invertir en bienes raíces? Curiosamente, pero sí. Si analiza las solicitudes de vivienda, entonces la mitad de la inversión.
El primer día de la guerra, tuvimos una solicitud de inversión en una docena de apartamentos y esta tendencia es en realidad muy estable. Especialmente entre los clientes que se han mudado a LVIV de otras regiones y quieren regresar. Todos vieron cuán popular en LVIV es el alquiler de apartamentos. Fue por el trabajo con inversión hace unos años que creamos el servicio de corretaje de Avalon. Se puede alquilar y vender. Además, ya hemos alcanzado el nivel del mercado secundario.
La única restricción, y es fundamental, Avalon Brokerage trabaja exclusivamente con los proyectos de Avalon. Avalon puso en funcionamiento la pantalla LCD a pesar de la guerra. ¿Cómo se comportan los clientes? ¿Se pusieron menos nerviosos después de construir el trabajo? Este es un gran trabajo, nuevamente hemos confirmado nuestra reputación con una empresa confiable y responsable. Estas figuras deben repetirse: 42 mil metros cuadrados; 810 apartamentos.
Este es un gran número de nuestros inversores para ayudar a preservar y multiplicar sus activos. Muchas familias ya han comenzado los trabajos de reparación en sus apartamentos. Todo esto fue percibido de manera muy positiva. Y algunos de los clientes nos dijeron que entienden, ahora nada se pondría en funcionamiento. Pero la compañía concentró todos los procesos comerciales en esto. Avalon tiene una unidad que se ocupa de los complejos residenciales y comerciales de la compañía.
¿Cómo fue posible guardar el servicio de esta unidad? Nuestra unidad de Servicio de Instalaciones de Avalon (AFS) es una continuación del servicio de la compañía que el cliente recibe como residente de la casa. Durante la transferencia de apartamentos a los clientes, la compañía de gestión ocupa una de las posiciones más activas: son sus fuerzas la inspección previa de apartamentos para posibles deficiencias. Solo después de su acuerdo estamos invitando a los clientes.
Además, AFS acepta todos los equipos del complejo, todas las unidades de comunicación, lugares públicos, equipos de ascensores, etc. Si el cliente percibe la transferencia del apartamento como el período de finalización de la empresa, entonces con la ayuda de dicho servicio, esta es solo la siguiente etapa de nuestra interacción.
Todos los días, los especialistas en la compañía de gestión están preocupados por la limpieza, responsables de la integridad del edificio, calefacción, aire acondicionado, ventilación, iluminación y suministro de agua. AFS brinda servicios de conserjería y es responsable de la seguridad de todos los residentes. El trabajo de una empresa de gestión con el comienzo de las hostilidades se ha vuelto crucial.
Después de todo, ajustar todas las zonas seguras en el complejo es la AFS prioritaria. ¿Cómo tenía AFS lugares seguros? Estos son lugares en estacionamiento subterráneo bajo complejos. Durante uno de los aviones en febrero, nos metimos en uno de estos objetos y pasamos más de dos horas allí. Fue genial, especialmente para mujeres y niños. Después de eso, los expertos de la compañía identificaron las áreas más seguras en los estacionamientos subterráneos y comenzaron a equiparlos.
Por ejemplo, en la pantalla LCD de Avalon Up, donde se calentó el área, se instaló agua y una máquina de café, puede haber más de 100 residentes. En esos complejos residenciales de la compañía donde la casa es administrada por ACMH, hemos asignado espacios de estacionamiento que no se han vendido para organizar tales zonas.
¿Cómo cambiarán los requisitos para los proyectos de la nueva empresa? Existen requisitos previos de que los requisitos para el acuerdo en nuevas áreas de refugios de bombas se proporcionarán a nivel legislativo. Pero el mercado debe entender que este valor agregado se encontrará en los precios por metros cuadrados. El costo del apartamento puede aumentar en una vez y media si crea un refugio de bombas en el apartamento en sí.
Tal habitación será autónoma, tendrá todas las comunicaciones. El área reforzada en la casa también debe estar equipada. Analizamos tales oportunidades, las aplicamos a los diversos segmentos ofrecidos por la empresa, desde comodidad hasta clases premium. Tenemos ideas, pero estamos esperando decisiones que se tomarán a nivel legislativo. Lo principal es que el mercado percibe el costo adicional de tales cambios.
¿Qué proyectos se concentra la empresa hoy? ¿Se está considerando el comienzo de nuevos proyectos? Actualmente estamos activos en el trabajo activo y continuamos construyendo nuestros complejos de vacaciones de Avalon Yard y Avalon. Por ejemplo, este último potencialmente tiene aproximadamente 90 mil metros cuadrados, el proyecto se vende solo en un 30%. Por lo tanto, hay algo con lo que trabajar y con qué entrar en el mercado.
Sin lugar a dudas, todavía estamos trabajando en el lanzamiento de nuevos proyectos. Y hablaremos de eso más tarde. Pero en este momento, es importante que continuemos trabajando, porque somos responsables de los inversores existentes y potenciales, antes de nuestro equipo e incluso antes del país. Queremos dar a las personas que eligen Avalon, un hogar en el que se sentirán acogedores y seguros. Nos esforzamos por ahorrar trabajo y brindarle apoyo a nuestro equipo.
Y, por supuesto, nosotros, como todos, creemos en la victoria de Ucrania y hacemos todo lo posible para apoyar a la economía, darle a las personas empleos y ayudar a quienes más lo necesitan. ¡Lo principal para todos ahora es una victoria! Avalon Help es una marca premium de inversión y nueve, fundada en LVIV en 2014 para gestionar las inversiones directas de desarrolladores en bienes raíces comerciales y residenciales. Desde 2014, Avalon Ink.